Ankarhagen är ett fastighetsbolag med ett långsiktigt perspektiv. 

Kapitalstruktur

Koncernen strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapital och begränsad risknivå. Ankarhagens kapitalstruktur vid årets utgång bestod av eget kapital om 599 Mkr (470), uppskjuten skatt
120 Mkr (104), räntebärande skulder om 698 Mkr (631) samt övriga skulder om 124 Mkr (130) vilket inkluderar ägarlån om 17 Mkr (25). Soliditeten var 39 procent (35).

Räntebärande skulder fördelas mellan banker om
604 Mkr (607) och kreditmarknadsbolag om 39 Mkr (24), som båda tillhandahåller säkerställda lån med pant i fastigheter eller aktier, och övriga externa lån om 55 Mkr (0).

Eget kapital

Ankarhagens eget kapital uppgick per den 31 december 2024 till 599 Mkr (470), varav aktiekapital 0,5 Mkr (0,5), vilket motsvarar en soliditet på 39 procent (35). Under året skedde ett aktieägartillskott om 70 Mkr från Ankarhagen Holding AB för att delfinansiera förvärvet av 49 procent av aktierna i Luxora Invest AB.

CFO har ordet:

Ett år av stabil tillväxt och stärkta finanser

2024 var ett år av fortsatt tillväxt för Ankarhagen, intäkterna ökade till 105 Mkr (99) och förvaltningsresultatet steg med 39 procent till 28 Mkr (20). Resultatet ökade markant till 62 Mkr (13), drivet av effektiv förvaltning, stabil efterfrågan och positiva värdeförändringar. Fastighetsvärdet ökade till 1 320 Mkr (1 232) och uthyrningsgraden stärktes till 94 procent (92).

Vi har stärkt vår finansiella ställning genom en ökning av eget kapital till 599 Mkr (470) och förbättrat soliditeten till 39 procent (35). Räntetäckningsgraden förbättrades under året till 1,7 gånger (1,6) och väntas stärkas ytterligare under året. Räntetäckningsgraden vid beräkning av intjäningsförmågan överstiger målet om 2,0 gånger.

Ankarhagen står väl rustat för framtiden med en balanserad kapitalbindning och strategiskt fokus på långsiktig tillväxt och stabilitet.

Då resultatet efter skatt inte bara påverkas av förvaltningsresultatet utan också av värdeförändringar på fastigheter och derivat, fluktuerar totalresultatet mellan åren.

Räntebärande skulder

Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 698 Mkr (631), fördelat på seniora lån med pant i fastigheter om 614 Mkr (607), juniora lån med pant i aktier om 29 Mkr (24) och övriga externa lån om 55 Mkr (0). De seniora lånen och juniora lånen regleras generellt i avtal med särskilda lånevillkor. Övriga externa lån regleras genom separata avtal, huvudsakligen i form av säljarreverser som en del av finansieringsstrukturen vid fastighetsförvärv.

Under 2024 ökade Ankarhagens räntebärande skulder, främst drivet av strategiska investeringar, vilket framgår av tabellen nedan. Förvärvsfinansiering uppgick till 55 Mkr, medan 24 Mkr användes för projekt- och byggfinansiering. Upplåningen på befintliga fastigheter ökade med 9 Mkr, samtidigt som löpande amorteringar om 21 Mkr genomfördes för att upprätthålla en balanserad kapitalstruktur.

Långivare

Som en del i Ankarhagens finansieringsstrategi avser koncernen att successivt utöka antalet långivare.

Åtaganden i låneavtal och finansiella riskbegränsningar‍

Banklånen regleras generellt i avtal med särskilda bestämmelser. Ankarhagen följer löpande att inga covenanter riskeras att brytas. Alla covenanter har varit uppfyllda under hela året.

Räntetäckningsgraden har stärkts från föregående år och förväntas stärkas ytterligare under 2025 i takt med att lägre räntor och en stark nettouthyrning får full effekt.

Den finansiella strategin, mandat och risktagande regleras i koncernens finanspolicy som fastställs årligen av koncernens styrelse. Målen för finansiell riskbegränsning ska upprätthållas över tid, även om det kan finnas enskilda perioder där nivåerna tillfälligt avviker från dessa mål.

Grön finansiering

Andelen gröna lån uppgick per den 31 december 2024 till 263 Mkr (272), vilket motsvarar 38 procent (43) av koncernens räntebärande skulder. Gröna lån ger lägre räntemarginal och en bättre intern rating hos banken. Grön finansiering utgör även en strategisk del av koncernens mål för hållbar tillväxt.

Ägarlån

Koncernen har ett ägarlån utställt från Ankarhagen Holding AB om 17 Mkr (25) som löper med en fast internränta på 1,8 procent. Ägarlånet redovisas som en del av övriga skulder och ingår inte i redogörelsen över räntebärande skulder.

Kapitalbindning

Ankarhagens långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 264 Mkr (491), motsvarande         38 procent (78). Kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 379 Mkr (140), motsvarande        62 procent (22). Fördelningen påverkar koncernens kapitalbindningstid, som vid periodens slut uppgick till 1,53 år (2,04).

Under 2025 förfaller 31 krediter till omförhandling, vilket skapar möjligheter att refinansiera till konkurrens-kraftiga villkor. De sjunkande upplåningsmarginalerna förväntas bidra till en lägre finansieringskostnad och stärka bolagets finansiella ställning.

Ankarhagen har en väl genomtänkt finansieringsstrategi som bygger på att sprida lånen bland flera banker och kreditinstitut samt säkerställa en balanserad kapitalbindning med en jämn förfalloprofil. Bolaget anpassar löptiderna för att optimera refinansieringsmöjligheter och säkerställa stabila, långsiktiga finansieringslösningar. Den nuvarande förfalloprofilen och lånestrukturen ger flexibilitet och goda förutsättningar att omförhandla lån under gynnsamma marknadsförhållanden, vilket skapar långsiktigt hållbar finansiering.

Per den 31 december 2024 uppgick antalet lån till 45 stycken (45), och bankens erbjudna löptider vid refinansiering sträcker sig vanligen mellan ett och
tre år.

Räntebindning och genomsnittlig ränta

Andelen räntesäkrad skuld genom ränteswap eller fasträntelån ökade till 34 procent (17) av låneportföljen per 31 december 2024. Räntesäkring via ränteswappar uppgick till 25 procent (16) och fasträntelån till 9 procent (1). Enligt finanspolicyn är målsättningen att minst 50 procent av låneportföljen ska vara räntesäkrad senast vid utgången av 2026. Räntebindningen ökade som följd av ytterligare räntesäkring och uppgick vid årets slut till 1,1 år (0,9).

Den genomsnittliga swapjusterade räntan på koncernens räntebärande skulder uppgick den

31 december 2024 till 5,13 procent (6,21). Den genomsnittlig ränta på seniora lån var 4,96 procent (6,06) och juniora lån hade en genomsnittlig ränta på 8,55 procent (10,04).

Den genomsnittliga räntan på koncernens övriga externa räntebärande skulder uppgick den

31 december 2024 till 5,50 procent.

Derivat och ränteriskhantering

Under året har koncernen successivt ökat ränte-säkringen och vid utgången av perioden uppgick det nominella värdet på derivatportföljen till 175 Mkr (100) motsvarande 25 procent (16) av den totala ränte-bärande skulden. Portföljen bestod av ränteswappar och performance swappar med förfall 2027–2029. För att hantera ränterisken och säkra långsiktiga ränte-kostnader ger Ankarhagens finanspolicy mandat att säkra räntan med hjälp av ränteswappar. Derivat-instrumenten används för att konvertera exponeringen mot variabla räntor till en fast ränta, vilket ger en mer förutsägbar räntekostnadsstruktur.

Ränteswap är ett avtal där två parter byter ränteflöden under en bestämd tidsperiod. Då Ankarhagens skuld-portfölj till största delen består av rörlig skuld med en fast marginal och en rörlig komponent i form av

3 månader Stibor, kan man med hjälp av en ränteswap erhålla den rörliga komponenten i utbyte mot att betala en fast marginal för derivatet och på så vis låsa räntan. Koncernen har ränteswappar till ett nominellt belopp om totalt 150 Mkr (75). Snitträntan, den fasta räntan, för ränteswapparna uppgår till 2,63 procent (2,93).

Performance swap är en kombination av en ränteswap och ett räntetak där Ankarhagen köpt en ränteswap samt ställt ut ett räntetak. Koncernen har performance swappar till ett nominellt belopp 25 Mkr (25) med en barriärnivå om 4,25 procent. Snitträntan, den fasta räntan, för performance swapparna uppgår till              3,05 procent vilken betalas så länge den rörliga räntan (3m Stibor) ligger under barriärnivån.

‍